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2009年山东新闻及之前
山东部分楼盘报地价难服众 "灰色成本"算了么?
来源:齐鲁晚报 浏览次数: 发布时间:2009-07-28 08:52:28

    日前,国土部公布了全国620个楼盘地价并附带开盘均价,山东省59个楼盘被公布,其中潍坊占 9个。被公布的9个楼盘中,潍坊城区3个、寒亭区2个、坊子区3个、安丘 1个。26日,记者调查了解到,潍坊市这些楼盘地价、房价一公布就在社会上掀起了不小的波澜。焦点一

    被公示的均价准确吗?

    区县数据准确、主城区楼盘普遍偏低

    在国土部公布的楼盘详情中,涉及到土地面积、容积率、土地取地时间、楼面地价、开盘平均售价、地价房价比六项信息。其中开盘均价一项最受关注。记者调查发现,在反映出来的数据中区县数据较为准确,而主城区的楼盘所示均价就出现了较大偏差,普遍偏低。

    位于主城区的华光苑被公布的开盘均价为3300元,实际销售均价为3800元,比公布价格高出500元。据一位销售人员介绍,该楼盘一期十栋早已经售罄,二期共三栋从2008年开盘时就定价3800元,到现在一直没有改过。

    在紧邻华光苑的东盛广场高层房屋均价3688元。在距华光苑不远的御秀苑同样是多层,售价也在3700元左右。在御秀苑居住的陈先生告诉记者,现在他们小区均价在3600元以上,他购买的是顶层,价格相对便宜,但是也在公布列表中所示的 3300元均价之上。华光苑附近的另一楼盘龙泽名都为小高层,销售均价也在3599元左右,和华光苑的实际销售均价相符。

    区县楼盘实际销售均价和公布的结果基本吻合。寒亭区的元和新城公布的均价为2300元,该楼盘开盘定价为2299元,目前还在执行。该楼盘一位负责人郑先生告诉记者,该楼盘为6层共31栋,到目前为止一至五层执行同一价格,不过正准备改为分楼层优劣执行不同价。对于这个销售均价郑先生表示认同。元和新城附近的金源龙庭等多个楼盘均价基本与之相仿。焦点二

    “灰色成本”也被计算在内了吗?

    公布的土地价格仅是“阳光价”

    “地价占房价比例18.08% ,销售价格里超过八成是由开发商作主,地价不是高房价的主要推手,那么开发商这里的账还是有点糊涂。”刚刚购置了一套房子的孙女士质疑道。

    记者在东风街的华光苑小区、 龙泽明都小区、 东盛广场等多个楼盘销售中心,随机采访了几位正在选购房子的市民。多数市民表示潍坊的房价如果每平方米超过3500 元,就有些难以接受了。不少人表示,地价的确是一个很重要的因素,但他们更想知道,房价中除了占到二至四成的地价外,其他成本有哪些?到底占到多大比例?

    记者找到了一家建筑公司的预算员小王,目前他负责东风街一个楼盘的建筑预算。小王向记者透露,一般房价的成本有地价、工程造价、相关税费、营销费用。其中由建筑公司负责的工程造价仅占到总房价的 30%左右,也就是所有的建筑材料和人工费用、管理费用等,每平方米大约在1000元,地价和工程造价这两项成本总和,仅仅在每平方米1600元-1800元。

    另外,不少开发商都表示,房价当中,除了地价、建筑成本、相关税费以及开发商的利润之外,还有一定的“隐形成本”,尤其是在购买土地这一环节,需要一些灰色开支。但是相关部门统计出来的土地价格,仅仅是“阳光价”,按理说,这一部分也应该包含在地价里面的。

    一楼盘销售负责人郭先生告诉记者,假设数据准确,那么作为开发商就会有压力,如果地价在房屋销售价格中所占比例过低,难免会有市民质疑开发商赚得太多。此次公布的9个楼盘中,最大的地价房价比近四成,最低不到两成,在建设成本既定的情况下,开发商在绿化等配套设施上的投入将一目了然,可以给市民选择最高性价比楼盘做个参考。延伸调查

    记者在采访中发现,不少楼盘的销售价格和今年年初相比有所增加,交易量也有所增加。潍坊市房管部门公布的统计信息显示,1-6月份,潍坊市商品住宅的销(预)售面积和金额同比增长都超过100%。不过大多数市民对于目前主城区房价的快速涨价都表示有点难接受,如果下调三五百元就基本到了大家的心理承受范围。

    “ 主城区商品房价格每平方米3300元以内大家还是比较容易接受的,但是部分楼盘每平方米眼看要过4000元大关,让人心惊。”准备购置婚房的吴先生说。吴先生告诉记者,毕竟潍坊主城区基础设施建设越来越好,这些钱和其他城市相比算是高性价比,但是大家的购买能力有限,涨得太快太高会打击大家的购房积极性。

    一楼盘置业顾问郑先生表示,他前不久做过一些市场调查。由于潍坊本地土地价格较周边城市要低,吸引了大量本地、外地房地产开发商,现在有大量的在建或待售房屋,在一定程度上供大于求。因此,一段时间内房价不可能大涨,但是也不会降。房地产商在经历了金融危机的萧条期之后,心理上更趋成熟,这也将是房产商和市民的一次心理博弈。排除一些一线城市资源紧缺的因素,房子的销售价格会紧贴老百姓的心理价位并且高一点点。

    房管部门相关人员分析,下半年市民购房需求将会继续体现出来,特别是受相关优惠政策影响,当前良好的市场形势应该能够得以保持下去,只要调控得当,措施完善,潍坊市房地产市场长期向好的局势将不会逆转。预计随着房地产市场形势的进一步好转,开发商将会逐步减少有关优惠措施,平均房价也会继续呈现出稳中有升的局面。统计专家强调,潍坊经济回升的基础并不牢固,由波动上行转为稳定性上升还将是一个相对较长而又艰难的过程。 房价上涨的压力不小,如果在楼市刚刚回暖的当下,开发商就盲目跟风提价,楼市来之不易的回暖将会受创。 (刘炳文 李真 周锦江)(完)

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